La législation française rend obligatoire l’établissement d’un état des lieux pour toute location de logement. Ce document décrit entièrement le logement loué et l’état des équipements qui s’y trouvent. Pour qu’il soit conforme et fiable, l’état des lieux doit répondre à certaines règles. Voici donc comment réaliser un état des lieux dans le cadre de la location d’un bien immobilier.
Assurez-vous que toutes conditions sont réunies pour la réalisation d’un état des lieux
Afin d’éviter toute forme d’incompréhensions, le locataire et le bailleur (ou son mandataire) doivent être présents lors de la réalisation de l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Pour ce qui est des conditions matérielles, elles concernent essentiellement l’éclairage. Chaque pièce doit être suffisamment lumineuse pour permettre d’identifier tout éventuel défaut présent sur le logement. Si vous êtes le locataire, n’hésitez pas à déranger le propriétaire ou son représentant sur ce point. Prenez le temps nécessaire pour réaliser un état des lieux d’entrée très rigoureux et si possible ayez une lampe sur vous. En procédant ainsi, vous êtes certain de ne pas passer à côté d’un détail important comme des dégradations à cause de la pénombre.
Utilisez le bon format de l’état des lieux
Pour la matérialisation des états de lieux (entrée et sortie), vous avez la possibilité de le faire sur le même document ou distinctement. En effet, il existe un document unique proposant une colonne pour chaque pièce à l’entrée du locataire et une autre dédiée à sa sortie. De même, vous pouvez utiliser deux documents distincts ayant une présentation similaire permettant de remplir séparément chaque état des lieux. Avec l’une ou l’autre des deux solutions, il faut veiller à ce que le modèle utilisé réponde aux normes en vigueur. Et pour cela, l’état des lieux doit être fait sur un support conforme au décret qui en fixe le contenu obligatoire depuis juin 2016.
Par ailleurs, qu’il soit réalisé sur un support papier ou sur un support électronique, le bailleur et le locataire doivent avoir une copie dudit document. Il doit donc être établi en deux exemplaires et doit être conservé aussi bien par le propriétaire que par le locataire. Pour plus de sécurité, scannez le document et sauvegardez-le sur un serveur distant (votre boîte de messagerie électronique par exemple). Vous trouverez des modèles types sur internet. Vous pouvez donc vous y rendre pour télécharger des exemples de formulaires afin de mieux comprendre l’état des lieux et son établissement.
Veillez au contenu des états des lieux
Un état des lieux réalisé en bonne et due forme doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires définies par la loi.
État des lieux d’entrée du locataire
Les éléments qui doivent impérativement figurer dans l’état des lieux d’entrée (et de sortie) pour éviter toute contestation en cas de litige sont :
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l’adresse de la maison louée
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l’adresse ou le siège social du propriétaire
- le nom du bailleur et du locataire
- l’identité (nom et adresse) des personnes mandatées pour la réalisation de l’état des lieux (s’il y a un ou des mandataire (s))
- la description exacte de l’état des revêtements des murs, du sol et du plafond
- l’état des équipements de chaque pièce du logement
- les relevés des compteurs individuels de consommation d’énergie et d’eau
- les détails sur les clés ou tout autre moyen donnant accès au logement
- la signature de chaque partie
Pour finir, le document doit contenir la date de rédaction de l’état des lieux.
État des lieux de sortie du locataire
En plus des mentions citées plus haut, l’état des lieux de sortie doit renseigner :
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la nouvelle adresse du locataire
- le niveau d’évolution ou d’usage de chacune des pièces de l’appartement et des équipements comparativement à l’entrée
- la date de rédaction de l’état des lieux d’entrée
Par ailleurs, l’état des lieux de sortie fait suite à la restitution du dépôt de garantie préalablement reçu par le bailleur (équivalent à un ou deux mois de loyer). Ce dernier dispose d’un ou deux mois (à compter de la date de signature de l’état des lieux de sortie) pour restituer le dépôt de garantie au locataire. Le délai d’un mois si le document ne fait l’objet d’aucune objection et de deux mois si des réparations sont nécessaires. Dans le dernier cas, une retenue (justifiée par le propriétaire) sera faite sur le dépôt de garantie.
Pourquoi faire l’état des lieux lors de la location d’une maison ?
Bien que l’état des lieux soit obligatoire, le propriétaire et le locataire peuvent décider de s’en passer, mais à leurs risques et périls. En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, plusieurs scénarios sont envisageables. Si le refus provient du propriétaire, il devra prouver que le logement a été délivré en bon état d’usage, s’il veut imputer les dégradations au locataire. Inversement, si l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait par la faute du locataire, celui-ci devra également démontrer qu’il a reçu la maison dans un mauvais état pour ne pas payer les réparations locatives. Cependant, au cas où les deux parties (le bailleur et le locataire) auraient oublié de faire l’état des lieux d’entrée, l’appartement est dans ce cas supposé avoir été délivré en bon état.
En cas d’absence de l’état des lieux de sortie, ceci suppose que le locataire a rendu l’habitation en bon état au moment de sa sortie. Aucune retenue ne pourra donc être faite sur le dépôt de garantie s’il y avait finalement des dégradations normalement imputables au locataire. Par ailleurs, le recours à un huissier est possible en cas de désaccord au sujet des états des lieux. Des réclamations pourront être faites devant la commission départementale de conciliation puis au tribunal d’instance.
