Quels sont les avantages et les inconvénients du BRS ?

Pour devenir propriétaire de votre logement, même dans des villes où les prix de l’immobilier sont élevés, il existe des solutions. Parmi les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété figure le BRS (Bail Réel et Solidaire), un système qui sépare le foncier du bâti. Comment fonctionne le BRS ? Et s’il permet de profiter de prix abordables, quels sont ses autres avantages ? Le BRS présente-t-il des inconvénients ?

Comment fonctionne le BRS ?

Le BRS est un contrat de bail longue durée conclu entre un organisme de foncier solidaire (OFS) et un preneur, c’est-à-dire un acheteur. L’OFS est créé pour acheter des terrains, les mettre à disposition de promoteurs et gérer les BRS conclus avec les preneurs. L’OFS reste propriétaire du terrain tandis que le preneur détient les murs de son logement. Cette dissociation du foncier et du bâti permet avant tout de faire baisser mécaniquement le prix du logement puisque l’acquéreur n’a pas à s’acquitter du prix du terrain.

Pour acheter en BRS, il est nécessaire de :

Justifier d’un niveau de ressources inférieur aux plafonds PSLA, lesquels sont fonction de la zone géographique et de la composition du foyer
Eventuellement répondre à certains critères sociodémographiques (selon les communes)
Occuper le logement à titre de résidence principale
Verser une redevance à l’OFS pendant toute la durée du bail

Les différents objectifs du BRS

Le BRS est essentiellement appliqué dans les villes où la pression immobilière est telle que les prix sont devenus inaccessibles à une majorité de ménages français. Ce dispositif d’accession sociale à la propriété poursuit plusieurs objectifs, à savoir :

Favoriser la construction de logements neufs : les promoteurs et autres opérateurs sont encouragés à construire des programmes immobiliers neufs sur des terrains dont l’OFS est propriétaire
Permettre aux ménages les plus modestes de devenir propriétaires dans des zones où les prix de l’immobilier sont élevés en raison de leur attractivité
Eviter le surendettement des ménages grâce à un prix d’achat inférieur aux prix du marché
Eviter la spéculation immobilière et favoriser la mixité sociale sur le long terme : le bail est rechargeable à chaque mutation et le bien ne peut être transmis ou revendu qu’à des personnes sous conditions de ressources. Son prix est également encadré, ce qui permet de maintenir le caractère social des logements BRS.

Les avantages du BRS

Le bail réel et solidaire est une formule d’accession sociale à la propriété : elle permet de rendre abordables les prix de l’immobilier. Ainsi, en dissociant le foncier du bâti et en encadrant les prix au mètre carré, le BRS offre une économie de 25 à 40 % sur la facture globale. Le BRS comprend d’autres avantages :

Vous achetez un logement bien situé, dans un quartier dynamique, proche des services publics et des moyens de communication
Vous vous installez dans un logement neuf, construit selon les dernières normes énergétiques en vigueur
Vous bénéficiez de la TVA réduite à 5,5 % dans le neuf
Dans certaines communes, vous bénéficiez d’un abattement de la taxe foncière compris entre 30 et 100 %
Vous obtenez plus facilement une solution de financement de la part de votre banque et vous pouvez adosser votre prêt immobilier à un PTZ
Parce ce que le prix de votre logement est en baisse, les mensualités de votre crédit restent raisonnables et vous évitez le surendettement
Vous avez le droit de revendre votre bien à tout moment, mais uniquement à des acheteurs sous conditions de ressources
Vous bénéficiez d’une garantie de rachat: si la vente est impossible, l’OFS rachète le bien
Vous pouvez transmettre ce patrimoine, à condition que les héritiers répondent aux critères d’éligibilité en vigueur

Les inconvénients du BRS

Naturellement, le BRS occasionne aussi quelques inconvénients. Il convient de les connaitre afin de sécuriser parfaitement votre projet d’acquisition. Avec le BRS,

Vous avez affaire à un dispositif qui semble complexe de prime abord
Vous occupez votre logement à titre de résidence principale: vous ne pouvez donc pas le louer, que ce soit dans le cadre de la loi Pinel ou d’une location saisonnière
Vos ressources doivent être inférieures aux plafonds PSLA
La propriété du bien est à durée limitée: 99 ans maximum. Toutefois, le bail se recharge à chaque mutation.
Vous êtes propriétaire uniquement des murs de votre logement, pas du terrain
Pendant toute la durée du bail, vous versez une redevance à l’OFS pour le droit d’occupation et la gestion du terrain. Comptez entre 2 et 4 € par mètre carré, selon les communes
Le BRS n’est pas encore disponible dans toutes les villes de France : seules quelques zones géographiques où le marché est tendu sont concernées.
En cas de revente, le prix du bien est encadré par l’OFS
Revente et transmission du bien s’inscrivent dans le respect des conditions d’éligibilité au BRS (conditions de ressources)